建筑物內部裝修或改造涉及規劃審批許可事項、規劃用地性質調整等事宜，各地對內部裝修或改造是否需要辦理建設工程規劃許可證的要求各有不同。一般來說，涉及拆改主體結構和明顯加大荷載的按內部改造管理，要求建設前辦理建設工程規劃許可證。不改變承重及結構、對室內進行裝飾裝修的建筑活動按內部裝修管理，則不需要辦理建設工程規劃許可證。2004年《建筑裝飾裝修管理規定》被廢止后，現行的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》僅對住宅室內裝修活動進行了細化管理，而住宅之外經營性建筑物內部裝修或改造卻沒有明確的規定。因此，要處理類似于本案例的情形，就需要結合當地的規章及政策進行分析。

　　要點一：建筑物內部改造，應依法履行規劃手續

　　建筑內部裝修是為了經營性活動,以不改變建筑物格局為前提下的裝修工程。從球館改為賓館的建設內容來看，建筑物改造中增加樓層明顯改變了建筑物的主體結構，增加了建筑面積，同時用隔墻分隔客房增加了樓層的承重，改變了上下水管道以及電力線路，其建設內容明顯超出了室內裝飾裝修的范疇，也改變了建設工程規劃許可建筑功能、規劃用途、建筑面積等證載事項，屬于對建筑結構調整的內部改造。各省制定的《城鄉規劃法》實施辦法中均有不得擅自變更建設工程規劃許可證確定的規劃條件，因特殊需要確需變更的，必須向城鄉規劃主管部門變更申請的相關規定。一些城市對于經營性建筑裝修工程，制定了更為細致的管理規定，對須履行規劃審批程序的情形進行了明確，如《廣州市城市規劃條例》《威海市關于進一步加強建筑物改造裝修管理的意見》等等。

　　要點二：規劃用途改變，應符合片區控制性詳規

　　球館改為賓館，不僅改變了建筑結構，還改變了土地及建筑物原批準的使用性質。無論是將綜合樓或辦公樓改建為住宅，或將工業廠房改造為商場等，改變了建筑物原批準的使用性質，不僅破壞了規劃，給城市基礎設施的正常運行帶來了很大壓力，而且改造后的建筑物達不到技術規范要求，也會帶來建筑質量、安全隱患等社會問題。對于土地及建筑物的規劃用途管理，各地市均在地方性的規劃管理條例中明確，無論是建筑物內部裝修還是內部改造，都不得違反規劃，不得改變其使用性質，建筑物改造使用性質應與土地用途一致。確有特殊情況需要改變的，應履行土地規劃用途調整審批程序，并補繳土地出讓金。

　　要點三：違規建筑認定，應統一程序性標準

　　違規建筑物的認定，由相關行政主管部門依據法律、法規規定，結合具體情況對建筑物作出有法律效力的判斷，這個判斷需要形成統一標準，才能使涉及各方形成統一認知。本案例中，各相關部門對球館改為賓館是否屬違建存在分歧，主要是因為國家在法律的層面沒有對建筑物內部裝修或內部改造作出詳細的規定，地方也沒有探索建立統一規范的地方性規章，并沒有統一認定標準，必然導致理解上的差異。違規建筑物的認定涉及許多專業領域，確定違規建筑的認定標準也勢必牽涉眾多的政府部門，即便是在機構改革后建筑業的監管仍涉及自然資源、住建等多個部門。

　　要點四：未經許可改建，出租合同可能無效

　　球館改為賓館已涉嫌違反了《城鄉規劃法》《土地管理法》等法律法規對于建筑結構、規劃用途等事項的強制性規定，以致規劃、消防、住建等部門對其改造事項均不予認可。本案中雖然因為對違規建筑物認定理解存在差異，城管部門尚未啟動立案調查程序，但如果通過部門協同形成共識，啟動違建查處程序，將其認定為違規建筑物并處罰。那么依據《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效”的相關規定，將會確認租賃合同無效。